Vermietete Immobilien kannst du nach dem Wegzug behalten, die eigene Wohnung zur Selbstnutzung nicht, denn sie bleibt dein Wohnsitz (§ 8 AO). Mieten versteuerst du weiter in Deutschland, ohne Antrag nach § 1 Abs. 3 EStG ab dem ersten Euro. Ein Verkauf binnen zehn Jahren nach dem Kauf bleibt hier steuerpflichtig, bei Anteilen ab 1 % an einer Immobilien-GmbH greift die Wegzugsteuer.
Die Wohnung in Leipzig bleibt, das Haus der Eltern auch, und die vermietete Wohnung in München sowieso: Viele Auswanderer ziehen ins Ausland und behalten ihre Immobilien in Deutschland. Das geht gut. Eine deutsche Immobilie ist ein solider Anker. Sie bringt Mieteinnahmen, bleibt eine Option für die Rückkehr und lässt sich aus der Ferne verwalten.
Steuerlich gibt es einen Stolperstein, und der liegt bei der eigenen Wohnung. Rechtsstand: 30. Oktober 2026.
Warum die eigene Wohnung dein Wohnsitz bleibt
In Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, wer hier einen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat (§ 1 EStG). Einen Wohnsitz hat, wer eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er sie beibehalten und benutzen wird (§ 8 AO). Auf die Zahl der Tage kommt es dabei nicht an.
Daraus folgt der häufigste Fehler beim Auswandern. Wer die eigene Wohnung behält, „für Besuche“ oder „für alle Fälle“, behält seinen deutschen Wohnsitz. Er bleibt in Deutschland mit seinem gesamten Welteinkommen steuerpflichtig, auch wenn er abgemeldet ist und die meiste Zeit in Lissabon oder Dubai lebt. Ein Zweitwohnsitz im Ausland ändert daran nichts.
Hält dich auch das neue Land für ansässig, entscheidet ein Doppelbesteuerungsabkommen mit der Tie-Breaker-Regel, wo du für das Abkommen ansässig bist. Zuerst zählt dabei die ständige Wohnstätte. Eine eingerichtete Wohnung in Deutschland ist genau das. Mit den Emiraten hat Deutschland seit 2022 kein Abkommen, dort hilft auch dieser Weg nicht.
| Was du mit der Wohnung machst | Wohnsitz in Deutschland? | Worauf du achtest |
|---|---|---|
| behalten, leer oder möbliert für eigene Besuche | ja | unbeschränkte Steuerpflicht bleibt |
| an Familienangehörige überlassen, Zimmer für dich bleibt | in der Regel ja | ein eigenes Zimmer mit Schlüssel genügt oft |
| unbefristet an Fremde vermietet | nein | Mietvertrag, kein Schlüssel, keine eigenen Möbel in Nutzung |
| kurzfristig über Plattformen vermietet, Zeiten für dich frei | eher ja | du kannst sie jederzeit selbst nutzen |
| verkauft oder Mietvertrag gekündigt | nein | Übergabeprotokoll aufbewahren |
Sauber sind drei Wege: Vermiete die Wohnung unbefristet an Fremde, verkaufe sie oder gib die Mietwohnung auf. Mietvertrag, Übergabeprotokoll und Abmeldebescheinigung gehören in deinen Belegordner. Warum die Wohnung mehr zählt als jedes Formular, erklärt Wohnsitz sauber verlegen ausführlich.
Was die Abmeldung bewirkt und was nicht
Ziehst du aus deiner Wohnung aus und beziehst keine neue in Deutschland, meldest du dich innerhalb von zwei Wochen nach dem Auszug ab (§ 17 BMG). Die Abmeldung ins Ausland ist frühestens eine Woche vor dem Auszug möglich, viele Gemeinden bieten sie online an. Als neue Anschrift gibst du die Adresse im Ausland an, soweit du sie schon kennst.
Die Abmeldung belegt, dass du gegangen bist. Ob deine Steuerpflicht endet, entscheidet die Wohnung. Wer sich abmeldet und die Wohnung zur eigenen Nutzung behält, bleibt steuerpflichtig. Wer die Wohnung an Fremde vermietet und sich abmeldet, hat beides gelöst.
Mit einer vermieteten Immobilie bleibst du trotzdem mit Deutschland verbunden: als Eigentümer im Grundbuch, als Vermieter und als Steuerpflichtiger für die Mieten. Das Finanzamt braucht deshalb deine neue Anschrift. Für Post aus Deutschland kannst du einen Empfangsbevollmächtigten benennen, bei Wohnsitz im Ausland kann das Finanzamt das sogar verlangen (§ 123 AO).
Deine Mieten versteuerst du weiter in Deutschland
Nach dem Wegzug besteuert Deutschland nur noch deine inländischen Einkünfte. Dazu gehören Mieten aus Immobilien, die in Deutschland liegen (§ 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG). Du gibst dafür jedes Jahr eine Einkommensteuererklärung ab. Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, bei mehreren das Finanzamt des wertvollsten Teils (§ 19 Abs. 2 AO).
Die Rechnung kennst du aus der Zeit in Deutschland. Von den Mieten ziehst du die Werbungskosten ab, soweit sie mit der Immobilie zusammenhängen: Abschreibung, Schuldzinsen, Verwaltung, Reparaturen, Grundsteuer und Versicherungen (§ 50 Abs. 1 EStG). Sonderausgaben wie Vorsorgeaufwendungen und Spenden kannst du als beschränkt Steuerpflichtiger dagegen meist nicht mehr abziehen.
Viele überrascht der Grundfreibetrag. Bei beschränkter Steuerpflicht wird das zu versteuernde Einkommen für die Berechnung um den Grundfreibetrag erhöht, der 2026 12.348 EUR beträgt (§ 32a EStG). Im Ergebnis zahlst du ab dem ersten Euro Steuer, mit einem Satz, der bei 14 % beginnt. Auf die Einkommensteuer kommt gegebenenfalls der Solidaritätszuschlag.
Der Antrag, der den Grundfreibetrag zurückholt
Auf Antrag behandelt dich das Finanzamt wie einen unbeschränkt Steuerpflichtigen, wenn eine von zwei Bedingungen erfüllt ist (§ 1 Abs. 3 EStG):
- Mindestens 90 % deiner gesamten Einkünfte unterliegen der deutschen Einkommensteuer, oder
- deine Einkünfte, die nicht der deutschen Steuer unterliegen, liegen nicht über dem Grundfreibetrag. Je nach Wohnsitzstaat kürzt das Gesetz diesen Betrag.
Die Höhe deiner ausländischen Einkünfte bestätigt die Steuerbehörde deines neuen Landes auf einem amtlichen Vordruck. Der Antrag lohnt sich vor allem für Menschen, die im Ausland kaum eigene Einkünfte haben, etwa im Ruhestand oder in einem Sabbatjahr. Bürger der EU oder des EWR, die in der EU oder im EWR leben, können unter Voraussetzungen zusätzlich die Zusammenveranlagung mit dem Ehegatten erhalten (§ 1a EStG).
Das neue Land rechnet an oder stellt frei
Nach dem OECD-Musterabkommen darf der Staat, in dem die Immobilie liegt, die Einkünfte daraus besteuern (Art. 6 OECD-MA). Deutschlands Abkommen folgen diesem Grundsatz. Dein neues Wohnsitzland vermeidet die doppelte Steuer auf zwei Wegen (Art. 23 A und 23 B OECD-MA):
- Freistellung: Das neue Land lässt die deutschen Mieten steuerfrei, kann sie aber beim Steuersatz für deine übrigen Einkünfte berücksichtigen.
- Anrechnung: Das neue Land besteuert die Mieten auch und rechnet die deutsche Steuer an, höchstens bis zur Höhe seiner eigenen Steuer darauf.
Welcher Weg gilt, steht im jeweiligen Abkommen. In Ländern ohne Einkommensteuer, etwa den Vereinigten Arabischen Emiraten, bleibt es bei der deutschen Steuer. Ein Abkommen mit den Emiraten gibt es seit 2022 nicht mehr. Wie die Abkommen funktionieren, erklärt Doppelbesteuerungsabkommen nutzen.
Für Deutsche kann eine Immobilie außerdem die erweiterte beschränkte Steuerpflicht auslösen. Sie greift, wenn du in ein Land mit niedriger Besteuerung ziehst und wesentliche Interessen in Deutschland behältst (§ 2 AStG). Ein solches Interesse ist Vermögen in Deutschland, dessen Erträge nicht ausländisch wären, von mehr als 154.000 EUR oder 30 % deines Gesamtvermögens. Eine vermietete Wohnung überschreitet diese Schwelle schnell. Die Mieten zahlst du ohnehin in Deutschland, die Regel kann aber weitere deutsche Einkünfte erfassen und den Steuersatz anheben. Wie du das ordnest, zeigt Erweiterte beschränkte Steuerpflicht.
Verkauf nach dem Wegzug: die zehn Jahre laufen weiter
Verkaufst du eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, ist der Gewinn ein privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Das gilt auch nach dem Wegzug. Gewinne aus dem Verkauf inländischer Grundstücke innerhalb der Frist gehören zu den Einkünften, die Deutschland bei beschränkter Steuerpflicht besteuert (§ 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG). Das Abkommen erlaubt das ebenfalls (Art. 13 Abs. 1 OECD-MA). Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn in Deutschland nicht steuerbar.
Für die eigene Wohnung gibt es eine Ausnahme. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn du die Wohnung zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt hast, oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor. Für den Auszug ins Ausland heißt das: Wer auszieht und noch im selben Kalenderjahr verkauft, kann die Ausnahme nutzen, wenn er die Wohnung in den beiden Vorjahren selbst bewohnt hat. Wer erst vermietet und später verkauft, verliert sie meist. Dann zählt wieder die Zehnjahresfrist ab Kauf.
| Situation | Verkauf steuerpflichtig in Deutschland? |
|---|---|
| selbst bewohnt, Verkauf im Auszugsjahr, Vorjahre selbst bewohnt | in der Regel nein |
| nach dem Auszug vermietet, Verkauf innerhalb von zehn Jahren seit Kauf | ja |
| Kauf vor mehr als zehn Jahren, egal ob vermietet | nein |
| geerbt, Verkauf innerhalb von zehn Jahren seit Kauf durch den Erblasser | ja, die Frist des Erblassers läuft weiter |
Wer mehrere Objekte in kurzer Zeit kauft und verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Dann gelten andere Regeln, die ein Steuerberater vorher prüft. Weil die Spekulationsfrist keinen Wohnsitz kennt, planst du den Verkaufszeitpunkt vor dem Umzug.
Wohnungen in einer GmbH: beim Wegzug zählen die Anteile
Viele Vermieter halten ihre Wohnungen in einer vermögensverwaltenden GmbH. In Deutschland ist das oft günstig. Die GmbH zahlt Körperschaftsteuer von 15 % plus Solidaritätszuschlag. Verwaltet sie nur eigenen Grundbesitz, entfällt die Gewerbesteuer auf diese Erträge weitgehend durch die erweiterte Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG).
Beim Wegzug kehrt sich das um. Deine Anteile an der GmbH fallen unter die Wegzugsbesteuerung, wenn du in den letzten fünf Jahren mindestens 1 % gehalten hast (§ 6 AStG). Deutschland behandelt den Umzug wie einen Verkauf der Anteile zum gemeinen Wert, und dieser Wert enthält die stillen Reserven aller Immobilien in der GmbH. Bei Bestand, der seit Jahren an Wert gewonnen hat, kann daraus eine hohe Steuer entstehen, ohne dass Geld fließt. Auf Antrag kannst du sie in sieben Jahresraten zahlen.
Zwei weitere Punkte gehören dazu:
- Späterer Verkauf der Anteile: Bestand der Wert der GmbH in den 365 Tagen vor dem Verkauf zu mehr als der Hälfte aus deutschem Grundbesitz, bleibt der Gewinn auch nach dem Wegzug in Deutschland steuerpflichtig (§ 49 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. e Doppelbuchst. cc EStG). Viele Abkommen erlauben das (Art. 13 Abs. 4 OECD-MA).
- Führung aus dem Ausland: Führst du die GmbH allein von deinem neuen Wohnort, kann ihr Ort der Geschäftsleitung mitziehen. Was das für die GmbH bedeutet, erklärt Ort der Geschäftsleitung.
Es gibt Wege, die Wegzugsteuer zu vermeiden oder zu senken, etwa über eine GmbH & Co. KG oder eine Schenkung an Angehörige in Deutschland. Jeder hat Bedingungen und Vorlauf. Die Wege stehen in Wegzugsbesteuerung vermeiden, die Grundlagen in Wegzugsbesteuerung. Die Struktur gehört also vor den Umzugstermin.
Vermieten an die Familie, Besuche in Deutschland
Oft soll die Wohnung in der Familie bleiben, bei den Kindern oder bei einem Elternteil. Das ist möglich, hat aber zwei Seiten.
Für deinen Wohnsitz zählt, ob du die Wohnung weiter selbst nutzen kannst. Überlässt du sie vollständig an Angehörige, die dort ihren eigenen Haushalt führen, und behältst kein Zimmer und keinen Schlüssel für dich, spricht viel gegen einen eigenen Wohnsitz. Bleibt dein Zimmer eingerichtet und steht dir offen, spricht viel dafür. Ein schriftlicher Mietvertrag mit klaren Räumen hilft beim Nachweis.
Für die Steuer auf die Miete zählt die Höhe. Beträgt die Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, teilt das Finanzamt die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf. Deine Werbungskosten kannst du dann nur anteilig abziehen. Ab 66 % der Marktmiete gilt die Vermietung als vollständig entgeltlich (§ 21 Abs. 2 EStG). Dazwischen prüft das Finanzamt, ob du auf Dauer einen Überschuss erzielen willst. An Angehörige vermietest du also mit Mietvertrag und mindestens 66 % der Marktmiete.
Bei Besuchen übernachtest du am besten nicht in der eigenen, vermieteten Wohnung zwischen zwei Mietern. Ein Hotel, eine Ferienwohnung oder Familie sind für den Nachweis eindeutiger. Längere Aufenthalte zählst du mit: Wer sich mehr als sechs Monate am Stück in Deutschland aufhält, hat hier seinen gewöhnlichen Aufenthalt, auch ohne Wohnung (§ 9 AO). Wie du Reisetage richtig zählst, zeigt Die 183-Tage-Regel: sieben Irrtümer.
Erbschaft, Schenkung und Grundsteuer
Für die Nachfolge gelten zwei Regeln der Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Erstens bleiben deutsche Staatsangehörige nach dem Wegzug fünf Jahre lang unbeschränkt erbschaftsteuerpflichtig, solange sie sich nicht länger als fünf Jahre dauernd im Ausland aufgehalten haben (§ 2 ErbStG). Wohnen Erben oder Beschenkte in Deutschland, ist der Erwerb ohnehin vollständig steuerpflichtig.
Zweitens unterliegt deutscher Grundbesitz immer der deutschen Erbschaftsteuer, auch wenn Erblasser und Erben längst im Ausland leben. Er gehört zum Inlandsvermögen (§ 121 BewG). Die Freibeträge gelten dann ebenfalls, werden aber gekürzt, wenn neben dem deutschen Vermögen weiteres Vermögen übertragen wird (§ 16 ErbStG).
Abkommen zur Erbschaftsteuer hat Deutschland nur mit wenigen Staaten, etwa mit Frankreich, der Schweiz und den USA (BMF, Stand 1. Januar 2026). Mit den meisten Ländern regelt allein das nationale Recht, wie eine doppelte Erbschaftsteuer angerechnet wird.
Die Grundsteuer zahlst du als Eigentümer weiter, egal wo du lebst (§ 10 GrStG). Am bequemsten richtest du für Grundsteuer und Hausgeld ein Lastschriftmandat von einem Konto ein, das du behältst.
Verwaltung, Vollmacht und Darlehen
Eine Immobilie aus dem Ausland zu halten ist vor allem eine Frage der Organisation. Für eine vermietete Eigentumswohnung brauchst du zwei Rollen: die WEG-Verwaltung, die die Eigentümergemeinschaft betreut, und eine Mietverwaltung, die sich um Mieter, Nebenkosten und Reparaturen kümmert. Für ein Haus übernimmt die Mietverwaltung beides. Für Termine beim Notar oder Änderungen im Grundbuch hilft eine Vollmacht, die du vor dem Umzug notariell beglaubigen lässt.
Die Finanzierung braucht einen eigenen Blick. Ein laufender Darlehensvertrag gilt mit dem Umzug weiter. Prüfe trotzdem, ob er dich verpflichtet, der Bank Adressänderungen oder Änderungen deiner Einkünfte mitzuteilen, und tu das. Bei einer Anschlussfinanzierung oder einem neuen Kredit prüfen Banken Kunden mit Wohnsitz im Ausland oft strenger. Läuft deine Zinsbindung in den nächsten Jahren aus, sprich vor dem Umzug mit deiner Bank über eine Anschlussvereinbarung.
Auch das deutsche Konto kann bleiben. Teile der Bank deine neue Adresse und deine Steuer-Identifikationsnummer im neuen Land mit. Über den CRS meldet sie die Kontodaten dann an dein neues Wohnsitzland. Manche Banken führen Konten für Kunden im Ausland nicht weiter, frag deshalb vorher nach.
Jede Immobilie vor dem Umzug einordnen
Ordne jede Immobilie einer von drei Gruppen zu: behalten und unbefristet vermieten, verkaufen oder in eine Struktur überführen. Für die eigene Wohnung gilt: vermieten, verkaufen oder aufgeben, nicht als Rückzugsort leer stehen lassen. Für Immobilien in einer GmbH rechnet dein Steuerberater die Wegzugsteuer, bevor du den Umzugstermin festlegst. Der Umzugstag ist der Stichtag für Wohnsitz, Wegzugsteuer und Eigennutzung, also lege ihn erst fest, wenn Wohnung, GmbH-Anteile und Finanzierung geklärt sind. Danach sind Mieteinnahmen aus Deutschland ein planbarer Teil deines Einkommens.
Die übrigen Schritte ordnet die Checkliste Deutschland steuerlich verlassen nach Zeitpunkt. Wie Deutschland nach dem Wegzug besteuert, zeigt die Seite Beschränkte Steuerpflicht.
Arbeitest du ortsunabhängig, empfehlen wir als Firma die US-LLC ab 1.490 €. Sie passt besonders, wenn du ohne festen Wohnsitz lebst oder in ein Land ziehst, das diese Einkünfte nicht mit Einkommensteuer belastet. Gründe sie nach dem Umzug mit der neuen Adresse (Länderseite USA). Deine Mieten aus Deutschland bleiben davon getrennt und werden weiter in Deutschland erklärt.
GCS plant den Umzug ins Ausland mit dir. Der Einstieg ist ein kostenfreies Erstgespräch von 15 Minuten. Die Einordnung deiner Immobilien im Zusammenhang mit Wohnsitz und Firma folgt im Strukturgespräch für 599 EUR (Gespräche). Die steuerliche Würdigung übernimmt ein Steuerberater, den du direkt beauftragst.
